전세보증금 집주인 안 돌려줄 때 임차권등기명령 신청 방법, 결론부터 말씀드립니다
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 준다면, 이사 가기 전에 임차권등기명령부터 신청하셔야 합니다. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청서를 내면 보통 2주 안에 결정이 나고, 등기까지 3~4주면 끝납니다. 실비는 총 4만 원 남짓이고, 변호사 없이 혼자서도 충분히 가능합니다. 이 등기를 해두면 짐을 빼고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
- 핵심 목적: 이사해도 보증금 받을 권리(대항력·우선변제권)를 잃지 않게 잠가두는 것
- 신청 조건: 임대차가 ‘종료’되었고, 보증금 전부 또는 일부를 못 받은 상태
- 신청 장소: 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군법원 (대법원 전자소송으로도 가능)
- 총비용: 약 4만 3천 원 (인지대·송달료·등록면허세·등기수수료 합산)
- 소요 기간: 신청 → 결정 약 7~14일, 등기 완료까지 약 3~4주
- 2023년 7월 개정 반영: 집주인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기 집행이 가능해졌습니다
내가 지금 신청할 수 있는 상태인지부터 확인하세요
가장 많이 막히는 지점이 여기입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있습니다. 계약 기간이 아직 남아 있으면 아무리 집주인이 “돈 없다”고 해도 신청이 각하됩니다.
계약 만료일이 다가오는 경우라면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절(계약 종료) 의사를 통보했어야 합니다. 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약은 ‘2개월 전’이 기준이라, 만기 한 달 남기고 통보하면 묵시적 갱신이 되어버립니다. 이미 묵시적 갱신이 된 상태라면 해지 통보 후 3개월이 지나야 계약이 종료되고, 그때부터 신청이 가능합니다.
통보는 반드시 증거가 남는 방식으로 하세요. 내용증명이 가장 확실하지만, 문자메시지나 카카오톡 캡처도 법원에서 인정됩니다. 통화만 했다면 지금이라도 “지난 ○월 ○일 말씀드린 대로 계약 종료 의사를 다시 확인드립니다”라는 문자를 보내 기록을 만들어 두시는 게 좋습니다.
전세보증금 집주인 안 돌려줄 때 임차권등기명령 신청 방법 5단계
- 서류 준비 — 임대차계약서 사본(확정일자 날인분), 주민등록등본 또는 초본(전입일 확인용), 건물 등기사항전부증명서, 계약 종료 통보 증거, 부동산 표시목록 4~5부를 챙깁니다. 건축물대장은 다가구·다세대인 경우 추가로 요구될 수 있습니다.
- 신청서 작성 — 대법원 전자소송 사이트나 법원 민원실에서 양식을 받습니다. 임대인·임차인 인적사항, 임대차 목적물, 보증금액, 전입신고일, 확정일자, 점유 개시일, 임대차 종료일과 그 사유를 적습니다. 신청 취지에는 “별지 목록 기재 건물에 관하여 임차권등기를 명한다”를 기재합니다.
- 비용 납부 후 접수 — 인지대는 전자수입인지, 송달료는 법원 구내은행에 예납합니다. 전자소송을 이용하면 집에서 카드 결제로 한 번에 끝납니다.
- 결정문 수령 — 통상 7~14일 안에 임차권등기명령 결정이 나옵니다. 보정명령이 오면 대부분 서류 누락이니 3~7일 안에 보완하면 됩니다.
- 등기 완료 확인 — 법원이 등기소에 촉탁하고, 등기소가 등기를 실행합니다. 반드시 등기사항전부증명서를 직접 떼어 ‘주택임차권’ 등기가 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤 이사하세요. 결정문만 받고 짐을 빼면 그 사이 대항력이 끊길 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 비용과 기간, 표로 정리했습니다
| 항목 | 금액(2026년 9월 기준) | 납부처 |
|---|---|---|
| 인지대 | 2,000원 | 전자수입인지 |
| 송달료 | 약 31,200원 (당사자 2인 × 3회 × 5,200원) | 법원 구내은행 예납 |
| 등록면허세 + 지방교육세 | 7,200원 (6,000원 + 1,200원) | 시·군·구청 또는 위택스 |
| 등기촉탁 수수료 | 3,000원 | 등기소 |
| 등기사항증명서 발급 | 700~1,200원 | 인터넷등기소 |
| 합계 | 약 43,000~45,000원 | — |
임대인이 여러 명이면 송달료가 늘어나고, 송달료 단가는 해마다 조정될 수 있으니 접수 전 해당 법원에 확인하세요. 중요한 점은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 이 비용을 임대인에게 청구할 수 있다는 것입니다. 나중에 보증금 반환 청구를 할 때 등기 비용도 함께 청구 항목에 넣으시면 됩니다.
등기가 끝났다고 돈이 들어오지는 않습니다, 다음 단계가 핵심입니다
임차권등기는 방어 수단이지 회수 수단이 아닙니다. 등기가 되면 집주인은 새 세입자를 들이기 어려워지고 대출·매매에도 제약이 생기므로 압박 효과가 상당하지만, 그래도 안 준다면 다음 단계로 넘어가야 합니다.
| 수단 | 평균 소요 | 특징 |
|---|---|---|
| 지급명령(독촉절차) | 4~8주 | 비용 저렴, 임대인이 이의하면 정식 소송으로 전환 |
| 보증금반환청구소송 | 4~8개월 | 다툼이 있을 때 확실, 소장 송달 다음 날부터 연 12% 지연이자 |
| 강제경매 | 판결 후 6~12개월 | 판결문 확보 후 실행, 배당으로 회수 |
다툼의 여지가 거의 없는 전형적인 미반환 사건이라면 지급명령이 빠르고 저렴합니다. 절차 흐름은 소액 지급명령 신청법과 6주 절차 전과정 글에서 서류 양식까지 정리해두었으니 함께 보시면 이해가 빠릅니다. 참고로 임차권등기가 마쳐진 뒤에는 임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 할 선이행 의무라는 것이 대법원의 확립된 입장입니다. “등기부터 지우면 돈 주겠다”는 요구에 응하실 필요가 없다는 뜻입니다.
실제로 많이 하는 실수 5가지
첫째, 결정문만 받고 이사하는 것. 등기 실행 전에 전출하면 그 공백에서 후순위 권리자에게 밀릴 수 있습니다. 반드시 등기사항증명서로 확인하세요.
둘째, 계약 기간 중에 신청하는 것. 종료 전 신청은 각하 사유입니다. 종료일이 확정된 뒤 접수하세요.
셋째, 집주인 주소가 바뀐 걸 방치하는 것. 다만 2023년 7월 19일 시행 개정법으로 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기 집행이 가능해져, 집주인이 잠수를 타도 등기가 막히지 않습니다.
넷째, 보증보험 가입자인데 순서를 헷갈리는 것. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증사(HUG·HF·SGI)의 이행청구 절차가 별도로 있고, 기관에 따라 임차권등기 완료 서류를 요구하기도 합니다. 이행청구 기한을 놓치면 보증이 무의미해지니 가입 기관에 먼저 전화해 요구 서류와 기한을 확인하세요.
다섯째, 감정적 대응으로 증거를 망치는 것. 집주인과 주고받는 문자는 그대로 법정 증거가 됩니다. 신혼부부나 동거 커플이라면 이 시기에 서로를 향한 화풀이로 번지는 경우도 많은데, 갈등을 절차와 분리하는 대화 방식은 오래가는 커플의 7가지 대화 습관에서 다룬 원칙이 도움이 됩니다. 비슷하게 상대가 돈을 미루는 상황이라는 점에서 임금 체불 진정서 작성법과 25일 처리 흐름도 문서로 압박하는 방식이 비슷해 참고할 만합니다.
자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령 신청하면 집주인이 바로 알게 되나요?
A. 법원이 결정문을 임대인에게 송달하므로 결국 알게 됩니다. 다만 2023년 7월 19일 시행된 개정 주택임대차보호법에 따라 송달 여부와 무관하게 등기 집행이 가능해졌습니다. 집주인이 연락을 피하거나 주소를 옮겨도 등기 자체는 진행됩니다.
Q. 임차권등기 후 이사 가도 되나요? 전입신고를 빼도 괜찮나요?
A. 됩니다. 그것이 이 제도의 목적입니다. 등기가 완료되면 점유와 주민등록을 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 단 등기사항전부증명서에 ‘주택임차권’이 기재된 것을 확인한 다음 움직이셔야 합니다.
Q. 변호사 없이 셀프로 신청할 수 있나요?
A. 가능합니다. 전자소송으로 신청하면 서류 준비부터 비용 납부까지 1~2시간이면 끝납니다. 다만 임대인이 사망했거나, 건물이 경매 진행 중이거나, 다가구주택에서 선순위 보증금 규모를 알 수 없는 경우에는 전문가 상담을 권합니다.
Q. 임차권등기명령 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 신청 후 결정까지 평균 7~14일, 등기 완료까지 총 3~4주입니다. 보정명령이 나오거나 연말·연초처럼 법원 사건이 몰리는 시기에는 6주까지 늘어나기도 합니다. 이사 예정일이 잡혀 있다면 최소 한 달 전에는 접수하세요.
Q. 등기만 하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 임차권등기는 권리를 보전하는 절차이지 강제 회수 절차가 아닙니다. 돈을 실제로 받으려면 지급명령이나 보증금반환청구소송으로 집행권원을 확보한 뒤, 필요하면 강제경매까지 가야 합니다. 소송을 제기하면 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금이 붙습니다.
